Locations saisonnières ou à long terme…
Quelle est la fiscalité applicable en Israël ? Une optimisation est-elle possible ?
1. Revenus locatifs long terme ou passifs
Ce type de revenu a l’avantage de se voir proposer 3 régimes d’imposition dont l’intérêt et donc le choix devra être étudié au cas par cas :
- Exonération totale du revenu perçu lorsque le loyer mensuel perçu ne dépasse pas la somme de 5,100 Nis.
Contrairement aux idées reçues, ce plafond est bien mensuel et non annuel ne dépendant ainsi aucunement du nombre de mois dans l’année durant lesquels le bien est loué.
Ainsi un bien immobilier loué 3 mois dans l’année à raison d’un loyer mensuel s’élevant à 6.000 Shekels et équivalent à un revenu annuel de 18.000 nis (6.000×3) ne pourra bénéficier de cette exonération contrairement à un bien loué toute l’année à raison d’un loyer mensuel s’élevant à 5.000 Shekels soit 60.000 Shekels annuels.
Il est à préciser que ce régime n’est applicable :
- Qu’aux biens immobiliers situés en Israël, et donc un bien situé à l’étranger en sera exclu.
- Qu’aux biens destinés à l’habitation et utilisés à cette fin.
- Imposition forfaitaire au taux fixe de 10% des revenus bruts perçus.
Ce régime exclut ainsi toute prise en compte de charges – quelles qu’elles soient, puisque seuls les revenus bruts perçus sont soumis à ce taux.
Comme pour le régime d’exonération totale, l’imposition forfaitaire n’est applicable :
- Qu’aux biens situés en Israël, dans le cas contraire le taux s’élève à 15% et non plus 10%.
- Qu’aux biens destinés à l’habitation et utilisés à cette fin.
Enfin, la déclaration des revenus concernés et de règlement de l’impôt y afférent devra avoir lieu au plus tard le 31 janvier de l’année suivante.
- Imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu des particuliers.
Le revenu étant considéré comme passif, il sera imposé au minimum au taux de 31% sauf dans le cas d’un contribuable âgé de plus de 60 ans ou le taux de départ s’élèvera à 10% au lieu de 31%.
L’avantage de ce régime est la déduction des frais liés à la location du bien incluant notamment :
- L’amortissement du prix d’acquisition du bien concerné et représentant une partie importante des charges,
- Prestations d’avocats/agents immobiliers,
- Intérêt d’emprunt.
Si les taux d’imposition ne paraissent pas attractifs de prime abord, l’option pour ce régime peut s’avérer intéressante notamment dans l’hypothèse de charges locatives importantes, et ainsi aboutir à une fiscalité nulle voir générer un déficit foncier.
C’est pourquoi il est fortement recommandé d’examiner les différentes options en amont et ne pas s’arrêter à un taux d’imposition d’apparence intéressant.
Il est important de noter que le choix de la formule d’imposition (exonération, 10% ou barème d’imposition) n’aura pas d’impact sur le calcul de la plus-value future en cas de cession du bien immobilier concerné.
En effet, quelque soit le régime choisi, la dépréciation du bien (ou amortissement) viendra toujours en déduction du prix de cession diminuant ainsi la plus-value générée.
Enfin, à la question de savoir s’il est possible de changer la formule actuelle d’imposition pour une plus optimale, et ce d’une année à l’autre, la réponse est oui ! Ceci confirmant l’intervention d’un professionnel dans l’accompagnement du particulier.
2. Revenus locatifs court terme ou actifs
Ces revenus sont considérés comme des revenus commerciaux entrainant les conséquences suivantes :
- Ouverture d’un dossier auprès de la TVA, des impôts et Bitouah Léoumi comme un autre revenu commercial,
- Jusqu’à un chiffre d’affaires annuel plafonné à 100.000 Shekels, on parlera d’Ossek patour excluant tout assujettissement à la TVA et donc a contrario aucune TVA ne pourra être récupérée,
En cas de dépassement du plafond ci-dessus, il s’agira de basculer en Ossek mourché (voir article « Quel statut juridique choisir pour son entreprise ? »)
- Le bénéfice net sera imposé au barème progressif de l’impot sur le revenu des particuliers dont les taux sont compris entre 10 et 47%, dépendant également des autres sources de revenus tels que salaires, retraites etc.
- Enfin, le Bitouah Léoumi imposera aux taux de 5.97% et 17.83% selon que le bénéfice mensuel est inférieur ou supérieur à 6,330 Shekels. *Il y aura la possibilité d’éviter cet impôt, sous réserve que le bénéfice mensuel restera inférieur à 5,275 Shekels.
Il en ressort que, hormis une gestion plus simple et moins couteuse d’une location longue durée, l’imposition de ce type de revenu s’avère aussi être plus souple et plus optimale.
Cela dit, le potentiel des revenus de la location saisonnière étant beaucoup plus important, il peut être intéressant de supporter une charge fiscale plus lourde mais pour un bénéfice nettement plus élevé.
Aussi, il n’est plus à démontrer l’intérêt d’un accompagnement par un professionnel du fait des différentes implications emportées par le choix de l’un ou l’autre des régimes fiscaux et modalités de location.
Le Cabinet Yonathan DRAY se tient ainsi à votre disposition pour toute étude personnalisée, pour laquelle il vous est proposé de convenir d’un rendez-vous.
Fort de notre expertise franco-israélienne, il pourra également être assuré le lien avec la fiscalité française en cas de liens avec les 2 pays.